O STJ decidirá, em breve, o Tema 971 acerca da possibilidade ou não de inversão da cláusula penal em contratos de compra e venda de imóveis

Em razão do dissídio jurisprudencial, o STJ, recentemente, entendeu por julgar a referida questão pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036, do novo Código de Processo Civil), apontando no tema 971 (REsp 1.614.721) o objetivo de "definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda".

Diversos tribunais brasileiros apontam pela impossibilidade de inversão da cláusula penal, embora a questão seja controversa, sob o fundamento de que "não cabe ao julgador inovar no contrato" (Tribunal de Justiça do Distrito Federal, Apelação Cível 003977-14.2014.8.07.0007, j. 24/2/16, rel. Sérgio Rocha).

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, editou a súmula 159, asseverando ser "incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra".

Embora diversos tribunais determinem a impossibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, fato é que o próprio STJ, em alguns julgados consultados, admite tal inversão. A esse respeito, já se decidiu que "a cláusula penal disposta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes". (REsp 1.536.354/DF, ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 20/6/16).

Na mesma esteira, especificamente em contratos de compra e venda, o STJ já determinou a "possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, no caso de inadimplemento do promitente vendedor". (AgInt no AREsp 985.690/AM, rel. ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/3/17, DJe 3/4/17).

Depreende-e que o tema é bastante controverso, razão pela qual o mercado imobiliário aguarda, ansiosamente, a palavra final que será proferida, em breve, pelo STJ.

Waleska dos Paula é advogada imobiliária atuante do escritório Waleska dos Paula & Sousa Advogados Associados